Sacombank vừa thông báo quyết định thu giữ 507 sổ đỏ thuộc dự án Viva City (Đồng Nai) của Công ty Cổ phần Đầu tư LDG nhằm xử lý nợ xấu. Động thái cứng rắn này được đưa ra sau khi doanh nghiệp địa ốc liên tục vi phạm nghĩa vụ thanh toán khoản nợ gốc và lãi quá hạn hàng trăm tỷ đồng, đồng thời không thực hiện bàn giao tài sản tự nguyện đúng thời hạn.
Quyết định siết nợ và chi tiết tài sản bảo đảm bị thu giữ
Biện pháp xử lý tài sản của ngân hàng tập trung vào các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại một dự án trọng điểm thuộc địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Quy mô tài sản thế chấp và thời hạn sử dụng đất
Các tài sản bảo đảm nằm trong danh sách thu giữ đợt này bao gồm 507 giấy chứng nhận mới nhất về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thuộc dự án Khu dân cư dịch vụ Giang Điền (Viva City) tại tỉnh Đồng Nai. Theo các giấy chứng nhận do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai cấp, tất cả các thửa đất bị thu hồi này đều có thời hạn sử dụng đất kéo dài đến hết đầu tháng 12/2066. Việc thu giữ một lượng lớn sổ đỏ như trên đồng nghĩa với việc quyền kiểm soát pháp lý phần lớn quỹ đất dự án đã chính thức chuyển dịch về phía nhà băng.
Tiến độ xử lý nợ và sự bất hợp tác của doanh nghiệp
Nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc cưỡng chế tài sản là do LDG đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng. Trước đó, vào ngày 17/04, Sacombank đã gửi văn bản yêu cầu phía công ty phải tự nguyện bàn giao toàn bộ tài sản bảo đảm cùng các hồ sơ pháp lý liên quan để ngân hàng tiến hành các thủ tục xử lý nợ trước thời hạn ngày 25/04. Tuy nhiên, do phía công ty bất động sản không thực hiện đúng theo các điều khoản yêu cầu trong văn bản, ngân hàng đã buộc phải chủ động ra quyết định thu hồi.
Thực trạng khoản nợ trăm tỷ và sức khỏe tài chính lao dốc
Đằng sau quyết định siết nợ của ngân hàng là một bức tranh tài chính mất cân đối kéo dài cùng sự cạn kiệt về dòng tiền mặt tại doanh nghiệp.
Cơ cấu nợ gốc và tiền lãi chậm trả khổng lồ
Tính đến thời điểm cuối tháng 3, sổ sách kế toán của công ty ghi nhận khoản vay gốc trị giá gần 350 tỷ đồng từ Sacombank. Khoản nợ này vốn phát sinh từ một hợp đồng tín dụng được hai bên ký kết vào tháng 5/2022 với thời hạn vay là 60 tháng tính từ ngày giải ngân đầu tiên, áp dụng mức lãi suất thả nổi không cố định theo từng khế ước nhận nợ. Toàn bộ dư nợ gốc nêu trên hiện đều đã rơi vào trạng thái quá hạn chưa thanh toán. Không dừng lại ở đó, doanh nghiệp còn phải gánh thêm khoản tiền lãi chậm trả tích lũy lên tới hơn 82 tỷ đồng. Ban lãnh đạo công ty lý giải nguyên nhân là do doanh nghiệp đang gặp khó khăn nghiêm trọng về tài chính và đang phải nỗ lực xoay xở, sắp xếp tài sản để tìm nguồn thanh toán.
Sự cạn kiệt của dòng tiền mặt và áp lực bị phong tỏa
Sức khỏe tài chính của doanh nghiệp cho thấy sự lao dốc rõ rệt khi dòng tiền mặt gần như đóng băng. Tiền và các khoản tương đương tiền trong quý đầu năm đã giảm mạnh từ mức hơn 1.600 tỷ đồng ở thời điểm đầu năm xuống chỉ còn vẻn vẹn gần 5 tỷ đồng vào cuối tháng 3. Nguyên nhân cốt lõi của sự sụt giảm này là do Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội (MB) đã tiến hành phong tỏa một khoản tiền gửi trị giá gần 1.561 tỷ đồng của LDG để thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan.
Gánh nặng tổng nợ phải trả và các khoản vay quá hạn khác
Hệ thống đòn bẩy tài chính của doanh nghiệp đang đặt trong tình trạng báo động. Tổng nợ phải trả tính đến cuối quý 1 ghi nhận con số khổng lồ hơn 6.740 tỷ đồng, không có sự cải thiện so với đầu năm, trong đó nợ vay tài chính chiếm hơn 734 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang có tổng cộng hơn 850 tỷ đồng nợ gốc và lãi vay tổng hợp đã quá hạn thanh toán. Ngoài khoản nợ tại Sacombank, công ty còn ghi nhận các khoản vay quá hạn chưa thể tất toán tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) và một lô trái phiếu doanh nghiệp đến hạn khác.
Kết quả kinh doanh bết bát và quy mô dở dang của Viva City
Tình hình kinh doanh đóng băng cùng gánh nặng từ các sai phạm trong quá khứ đang đè nặng lên các dự án hiện hữu của công ty.
Doanh thu bằng không và khoản lỗ lũy kế ngàn tỷ
Trong ba tháng đầu năm, hoạt động kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp hoàn toàn tê liệt khi không phát sinh bất kỳ khoản doanh thu nào từ việc bán hàng và cung cấp dịch vụ. Ngược lại, họ còn phải hạch toán một khoản giảm trừ doanh thu hơn 9,8 tỷ đồng do phát sinh tình trạng hàng bán bị khách hàng trả lại.
Nguồn thu duy nhất giúp bù đắp chi phí đến từ khoản doanh thu tài chính hơn 22 tỷ đồng nhờ tiền lãi gửi và lãi cho vay. Sau khi trừ đi các chi phí vận hành, doanh nghiệp ghi nhận mức lỗ sau thuế hơn 16 tỷ đồng, nâng tổng số lỗ lũy kế tính đến hết tháng 3 lên mức gần 1.269 tỷ đồng.
Hiện trạng chi phí dở dang của đại dự án Viva City
Dự án Viva City vốn được doanh nghiệp triển khai xây dựng và mở bán ra thị trường từ năm 2010 với quy mô tổng thể gần 92 ha, bao gồm 3.200 nền đất liền kề và 37 nền đất biệt thự, tổng mức đầu tư dự kiến hơn 1.500 tỷ đồng. Tính đến thời điểm cuối tháng 3, tổng chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang mà doanh nghiệp đã đổ vào dự án này ghi nhận hơn 145 tỷ đồng. Việc 507 sổ đỏ tại đây bị thu hồi sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ hoàn thiện và quyết toán của dự án dở dang này.
Kết luận
Việc thu hồi hơn 500 sổ đỏ tại Viva City là hệ quả tất yếu từ sự cạn kiệt dòng tiền và khoản lỗ lũy kế gần 1.269 tỷ đồng của LDG. Biện pháp siết nợ này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ dự án mà còn là lời cảnh báo mạnh mẽ về rủi ro thanh khoản đối với các doanh nghiệp bất động sản lạm dụng đòn bẩy tài chính quá đà.
